מבוא
נתחיל מגילוי נאות. בבעלות כותב הבלוג דירה באזור השרון אותה רכש בערך במועד החתונה לפני 18 שנה (עם הון עצמי , עזרה מההורים ומשכנתא מינימלית (בזמנו היו משכנתאות מסובסדות עי המדינה ע”ס 70,000 שח). המשכנתה הוחזרה אחרי 5 שנים.
מאז הרכישה עלה שווי הנכס בערך ב 150 אחוז.
במועד הרכישה הוצע לנו לרכוש נכס דומה בשכונה אבל בתוספת מרתף . ההפרש במחירים היה בסביבות 40,000 דולר (150,000 ₪). אני זוכר את השיחות עם אשתי,”גם ככה רכשנו בית עם 5 חדרים. אין לנו ילדים והמרתף יעמוד שומם שנים. תוספת המחיר תכביד על ההתנהלות הכלכלית שלנו בשנים הקרובות. “. ויתרנו.
“איזו טעות עשינו. היום הייתי מוכן לשלם מחיר כפול כדי לשנות את ההחלטה”. החיים עם מרתף היו הרבה יותר נוחים היום. מי היה זוכר את תוספת המחיר שהיום נראית מצחיקה.
התובנות שלי מהמקרה הזה ברורות (בהשקעות מהותיות לטווח ארוך יש לקחת בחשבון שיקולי כדאיות ותועלת שלא תמיד נראות ברורות ברגע קבלת ההחלטה).
הבן הבכור נולד בערך שנתיים אחרי שנכנסנו לדירה. היום הוא חייל בצבא. שבוע אחרי שנולד הפקדתי בקופת גמל שפתחתי על שמו סכום של 10,000 ₪. מאז ועד היום לא הופקדו סכומים נוספים. הכסף הושקע במסלול הכי אגרסיבי שהיה באותה תקופה (מנייתיי). היום יש בקופה בערך 50,000 ₪ . רווח של 400 אחוז.
אם נוסיף תשואה שנתית של 3 אחוז לשנה לתקופה, נקבל בחישוב גס בריבית דריבית תוספת לעליית שווי מהדירה של 70 אחוז.
רכישת הדירה בסוף שנות ה 90 הניבה עליית שווי של 150 אחוז ועוד תוספת של 70 אחוז משכירות אלטרנטיבית. סהכ עליית ערך של 220 אחוז. הרבה פחות מעליית הערך של קופת הגמל.
החישוב הוא ממש גס ומניח שלא היה מימון ברכישת הדירה . כמובן שזו דוגמא ספציפית , היו אזורים בארץ ששיעור העליה היה גבוה יותר והיום גם מקומות עם שיעורים נמוכים.
רכישת נכס דומה במימון (משכנתא ) כמובן משנה את התחשיב באופן מהותי. צריך להוסיף את עלויות המימון שהיו באותה תקופה . הריביות היו גבוהות מאוד בהשוואה להיום. רק לסבר את האוזן. ריבית בנק ישראל בדצמבר 1998 עמדה על 13.5% !!!!
מניח שבשלב זה רוב הקוראים המעטים שגם ככה התחילו לקרוא עזבו מזמן. לנועזים ולמשועממים מבינכם שהמשיכו ניתן את השורה התחתונה שחלקכם כמובן מכיר ואחכ נפרט .
אין פתרון בית ספר ותשובה חד משמעית ,לכדאיות רכישת דירה או שכירות? יש הרבה מאוד משתנים לא וודאים שצריך לקחת בתחשיב לטווח ארוך בשאלה הרת הגורל הזאת. ( קצב עליית מחירי הדיור הצפויה , קצב עליית מחירי השכירות, ריביות עתידיות במשק, תשואות בשוק ההון , שינויים בגודל המשפחה , תעסוקה ועוד).
אינטואיטיבית אנשים יענו שרכישת דירה תמיד הוכיחה את עצמה בהשוואה למגורים בשכירות אולם תשובה זו מתעלמת כמובן מהאלטרנטיבה שבהשקעת ההון העצמי בתקופת השכירות.
לפי תיאורית כוחות השוק , אם רכישת דירה עדיפה אזי גורמי הביקוש יעלו מחירי הדירות עד לרמה שבה אין עדיפות לרכישת דירה. (רבים יטענו שזה מה שקורה בשנים האחרונות. רמת הריבית אפסית ועליית מחירי הדירות נתנה עדיפות לעומת שכירות. ) מצד שני היות תקופות שבה לשכירות היתה עדיפות (בתקופה בה בנק ישראל החזיק ריבית ריאלית גבוהה ) ואז כוחות השוק ידחפו יותר קונים פוטנציאלים לשכירות עד שהמגמה תתהפך.
הדרך לבחון השקעה עתידית בדירה מול שכירות היא להניח שיעור עליה שנתי ממוצע של מחירי הדירות. להוסיף למחיר הדירה את עלויות המימון (לפי שיעור המימון של המשכנתא ) ולחשב את עליית ערך נטו של הדירה לתקופת המשכנתא (נניח 25 שנה).
מנגד יש להניח שיעור עליה שנתי במחיר השכירות ולחשב את הערך הנוכחי של תשלומי השכירות לאותה תקופה (25 שנה). את ההון העצמי הפנוי יש להשקיע בתשואה שנתית ממוצעת חזויה ואז לחשב את הערך העודף של ההשקעה על תשלומי השכירות. את הסכום הזה יש להשוות לסכום הנובע מעליית ערך הדירה נטו.
לשם פשטות נתעלם מעלויות עסקה נלוות כגון שכט עו”ד , שמאות , ביטוח תחזוקת דירה וכו. מנגד נתעלם מעלויות מעבר דירה בשכירות (בפרקטיקה אין שוק לשכירויות לתקופות ארוכות ומדי כמה שנים נדרש לעבור דירה)
כל הפרמטרים הנל ניתנים לכימות דרך מחיר הדירה, תשלומי המשכנתא הכוללים ולחילופין בשכד . רצ”ב מחשבון עזר קנית דירה מול שכירות
בניגוד אולי למה שנהוג לחשוב הפערים בין רכישת הדירה לדיור בשכ”ד אינם כה גדולים . בסימולציה לדוגמא של דירה הממומנת בשיעור של 40 אחוז עם עליית ערך שנתית של 4% ושיעור ריבית משוקללת של משכנתא מאחוז לטובת שכ”ד ביחס למחיר הדירה המקורי. דוגמא זו תומכת בתיאוריה של כוחות השוק (לאורך זמן אין עדיפות מובהקת לרכישת דירה על פניה דיור בשכירות)
אבל, ופה נכנס אבל גדול , השיקולים ברכישת דירה אינם מסתכמים בפרמטרים כלכליים טהורים. רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר בחייו של האזרח הממוצע. ככזו היא מערבת שיקולים נוספים , אמוציות ורגשות שאינן במודל הכלכלי הטהור.
אם תעשו סקר , רוב האנשים יגדירו את הבעלות על הדירה ככזו המעניקה תחושת ביטחון , נכס מוחשי שלא יכול להיעלם , להיגנב וניתן להורשה. אין לחץ שבעל הדירה ידרוש פינוי של הדירה לאחר מספר שנים (מחתן את הבת, מוכר את הדירה או כל סיבה אחרת)
בשקלול כל הגורמים רוב הנשאלים בארץ יענו כנראה שהם מעדיפים לגור בדירה בבעלותם (גם אם יש שותף נודניק (הבנק )שפעם בחודש מזכיר את קיומו). כמעט כל זוג צעיר שמתחתן חשוף ללחצים מצד ההורים וכו לגבי קניית דירה. היתרון בשכ”ד הוא שלאחר שהילדים גדלים ניתן לעבור לדירה קטנה יותר ולהקטין את תשלומי שכ”ד. המתנגדים יענו שניתן גם למכור דירה ולעבור לדירה יותר קטנה . הגמישות כמובן גבוהה יותר כשגרם בשכירות.
יש להדגיש נקודה חשובה בדיון. כאשר רוכשים דירה עם משכנתה , ההתחייבות היא חודשית , יורדת ישירות מהחשבון ומשפיעה על התזרים השוטף ועל ההתנהלות הכלכלית של כל משק בית.
לחילופין כאשר מחליטים לגור בשכירות , ההון העצמי הפנוי יכול להיות מושקע בתבונה ויכול גם לשכב בעו”ש או באפיקים ללא תשואה משמעותית. צריך משמעת השקעות אמיתית כדי להשקיע את הכספים לאורך שנים ולא להתפתות להוצאות שאינן מתוקצבות (נסיעות לחו”ל, רכישת רכבים מפוארים וכו)
מעטים האנשים שיחקו הלוואות כדי להשקיע בשוק ההון. הלוואות למשכנתה מצד שני ניתנות במיליארדים מדי חודש.
במשך השנים אני זוכר דיונים עם חברים וקולגות משוק ההון לגבי מחירי הדיור. רבים מאוד מהם מוכנים לפתוח פוזיציות שורט (מכירה בחסר) על מניות ולהיכנס להשקעות בפרופיל סיכון גבוה על הכסף האישי שלהם. האם היו מוכנים למכור את הדירות שלהם כי רמת המחירים חצתה קו בלתי סביר? למעט מישהו אחד שמכר את הבית הגדול שבו גר לפני מספר שנים כי חשב שהמחירים הגיעו לשיא ועבר לשכירות, הרוב אפילו לא שקלו זאת ברצינות. אותו אדם שמכר מצטער על המכירה מאוד.
פעם אחרת ניהלתי דיון עם מישהיא בכירה בשוק ההון. היא גרה בבית פרטי נאה במרכז הארץ אבל לטענתה השווי הגדול של הנכס הוא תיאורטי ובעצם לא מאפשר לה לייצר ממנו הכנסות. היא שקלה לקחת משכנתא כנגדו ולהשקיע את הכסף באפיקים שלטענתה ישיאו לה תשואה גבוהה משמעותית מעלות המשכנתא אך בפועל לא ישמה את ההמלצה שלה.
ה
כדי לקבל אינדיקציה על רמת מחירי הנדלן ניתן לחלק את שווי הדירה בשכ”ד השנתי המשולם לדירה דומה. המספר מקביל למושג המכפיל בני”ע. תוך כמה שנים ניתן לרכוש את הדירה מחדש מתשלומי שכ”ד.
נכון להיום באזור המרכז המספרים נעים סביב רמת 30 שנה. רמה שיא היסטורית. האם המחירים ימשיכו לעלות? שאלת השאלות. האם המחיר גבוה ? ללא ספק.