השקר החדש שמספרים לכם

למי שגולש קצת ברשתות החברתיות , קשה להתחמק לאחרונה ממבול ההצעות  וההמלצות שנוחתות עלינו מכל עבר בנושא עצמאות כלכלית ויציאה לחירות. חלק מהפניות מלוות בסרטוני וידיאו מושקעים ומלאים באינפורמציה חיונית כגון ההשפעות ההרסניות של אשראי צרכני , עמידה בתקציב משפחתי וכו. העיקרון דומה אצל מרבית המפרסמים כאשר המטרה הסופית שלהם היא לתת ייעוץ וליווי פרטני ללווים . שירות שכרוך כמובן בתשלום. לגיטימי.

בדרך כלל סימן ההיכר ברשתות החברתיות הוא סימון “ממומן” שמעיד שהפוסטים החביבים כיביכול הם מסחריים.

חלק מהמפרסמים הם אנשי מקצוע עם ניסיון רב בליווי אנשים ומשפחות ליציאה ממצב כרוני של מינוס וכו’. אחוזי ההצלחה שהם מדווחים גבוהים, ומעידים על בעיה מבנית שכבר עמדנו עליה והיא “חינוך פיננסי” לקוי.

הבעיה מתחילה בפרסומים שמתרכזים בתחום הנדל”ן כפתרון קסם ליציאה לחירות כלכלית. בפרסומים אלה השמיים הם הגבול. הבטחת תשואות להשקעה בנדל”ן בחו”ל (אסור על פי חוק ני”ע) וסיפורי אלף לילה ולילה על השקעות שצלחו עם רף כניסה נמוך מאוד ביחס למה שמקובל בארץ. עסקאות FLIP של קניה ומכירה בפרק זמן קצר , רכישת נדלן והשכרה בתשואות גבוהות, רכישת נדלן עם תשואה מובטחת וכו’.

יצא לי להיות נוכח בכנס מבוא להשקעות נדלן בחו”ל. כנס שמטרתו כמובן לגרום לשומעים להירשם לקורס המלא. קהל השומעים היה מגוון אבל חלק לא קטן ממנו היו חברה צעירים. המוטו הראשי שעלה מההרצאה , שהשקעה בנדל”ן היא אפיק השקעה מאוד בטוח לטווח ארוך ושניתן להשקיע גם עם הון עצמי קטן וללא הון עצמי. מעט מאוד התייחסות לנושאי   מיסוי (מס ירושה בארה”ב, חובת דיווח בארה”ב גם לאזרחים זרים), ריחוק מהנכס, הבדלי שפה תרבות ובעיקר תחושה שההצלחה בשנים האחרונות של המשקיעים תימשך.

המרצה דיבר על תשואות של 12 אחוז באזור ה MID EWST. כמעט נחנקתי.

מהניסיון שלי בהשקעה בנדל”ן בחו”ל (דרך חברה) הנתונים במצגות הרבה יותר ורודים מהמציאות. עלויות חיכוך (פער זמנים בין יציאת שוכר לכניסת שוכר חדש) , שיפוצים ,שכ”ט לחברות ניהול , עלות ניהול חברת LLC , דיווח לרשויות המס , עלויות מכירה וכו’ מכרסמים בתשואות הברוטו שחברות רבות מפרסמות כך שהתשואה הסופית נמוכה משמעותית.

קשה להשתחרר מהתחושה שמודל הליווי של המשקיעים החדשים רווחי הרבה יותר מהמודל של השקעה עצמית.

חברות אחרות ממליצות להשקיע במזרח אירופה , בריטניה (למרות חוסר הוודאות הגדול כתוצאה מהברקסיט) , פורטוגל יוון והרשימה ארוכה.

גם לגבי השקעות בארץ יש אינספור פרסומים. כולל הרצאות לגבי עסקאות FLIP  שפירושן קניית נדל”ן מתחת למחיר השוק שלו ומכירה תוך פרק זמן קצר. בעל דירה שירכוש נכס נוסף ישלם מס רכישה של 8% דבר שמקזז ומקטין את הכדאיות של העיסקה. זאת היתה בעצם המטרה של המס. להרחיק משקיעי נדל”ן מהשוק ולצנן אותו.

חלק גדול מהפרסומים פונים אל הרגש של המשקיעים הפוטנציאלים. “השקר שסיפרו לכם ”  כל השנים שמתייחס למנטרה של לימודים אקדמאים שבעקבותיהם תגיע העבודה לכל החיים שתפרנס בכבוד את השומעים. המאבק האינסופי לשמור על הראש מעל המים (מינוס בחשבון ) והסיכוי שהולך ופוחת להגיע לדירה ללא משכתנא ועצמאות כלכלית. מנגד מפמפמים את המנטרה שהשקעות בנדל”ן הם מתכון בטוח להצלחה ועצמאות כלכלית.

למרות ש 10 השנים האחרונות היו שנים מצוינות למי שהשקיע בנדל”ן הרי שלא כל הנוצץ זהב. הרבה גופים ואנשים פרטיים נחלו מפח נפש בהשקעות נדל”ן בהודו , מזרח אירופה וכמובן גם בארה”ב.

אפשר להתווכח האם מערכת החינוך ולימודי ההמשךת ימשיכו להתקיים במתכונת הנוכחית. האם שוק העבודה ישתנה וכו’. אבל השקר היותר גדול שמספרים לנו או שהנדל”ן זה הפתרון לכל הבעיות , מאוויים והציפיות של המשקיעים.

שבוע אחרי כתיבת הפוסט נראה שגם ברשות ניירות ערך התעוררו.

Favorite